Dazu gehören beispielsweise Darlehenszinsen, Reparaturen, Versicherungen und die Abschreibung des Gebäudes.
Doch nicht jede Ausgabe lässt sich sofort absetzen. Besonders bei Renovierungen nach einem Immobilienkauf gelten wichtige steuerliche Regeln.
Welche Mieteinnahmen müssen versteuert werden?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer (§ 21 EStG).
Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch vereinnahmte Nebenkosten und Betriebskostenvorauszahlungen.
Besteuert wird grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die abzugsfähigen Werbungskosten.
Die entsprechenden Angaben erfolgen bei vermieteten Wohnimmobilien regelmäßig in der Anlage V der Einkommensteuererklärung.
Einnahmen und Ausgaben werden grundsätzlich dem Jahr der Zahlung zugeordnet. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen gilt unter bestimmten Voraussetzungen die Zehn-Tage-Regel: Sie müssen innerhalb dieses Zeitraums um den Jahreswechsel fällig und gezahlt worden sein.
Diese Werbungskosten können Vermieter absetzen
Zu den typischen Werbungskosten einer vermieteten Immobilie gehören:
- Darlehenszinsen: Schuldzinsen für die Finanzierung. Die eigentliche Kredittilgung gehört nicht dazu.
- Grundsteuer und Versicherungen: Beispielsweise Gebäudeversicherungen und bestimmte öffentliche Abgaben.
- Gebäudeabschreibung (AfA): Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden über mehrere Jahre berücksichtigt. Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
- Reparaturen und Instandhaltung: Soweit die Ausgaben steuerlich als Erhaltungsaufwand gelten.
- Verwaltungskosten: Beispielsweise Hausverwaltung, Inserate und vermietungsbezogene Kontoführungskosten.
- Steuerberatungskosten: Soweit sie unmittelbar mit den Einkünften aus Vermietung zusammenhängen.
Entscheidend ist immer, dass die Ausgaben steuerlich der Vermietung zugeordnet werden können.
Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Neben laufenden Kosten spielt die Gebäudeabschreibung eine wichtige Rolle.
Für Wohngebäude gelten bei der linearen Abschreibung grundsätzlich folgende Sätze:
- 3 % jährlich: Bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022.
- 2 % jährlich: Bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022.
- 2,5 % jährlich: Bei Fertigstellung vor 1925.
Für bestimmte neue Mietwohnungen können zusätzlich beziehungsweise alternativ besondere Abschreibungsregelungen infrage kommen.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Abschreibung Immobilien.
Renovierungskosten: Sofort absetzen oder abschreiben?
Mit seinem Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium die steuerliche Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten und Herstellungskosten neu zusammengefasst.
Grundsätzlich können Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sein.
Werden jedoch beispielsweise Heizung, Sanitäranlagen, Elektroinstallation und Fenster modernisiert, muss geprüft werden, ob dadurch eine wesentliche Verbesserung des Gebäudestandards entsteht.
Eine solche Standardhebung kann insbesondere vorliegen, wenn sich das Niveau in mindestens drei dieser vier Bereiche um mindestens eine Standardstufe erhöht.
In solchen Fällen können Herstellungskosten vorliegen, die steuerlich grundsätzlich über die Abschreibung berücksichtigt werden.
Ein geringerer Energieverbrauch allein bedeutet noch nicht automatisch eine solche Standardhebung.
Achtung: Die 15-%-Grenze nach dem Immobilienkauf
Besonders wichtig ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Übersteigen die relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, gelten sie grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Kosten sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern werden über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt.
Beispiel:
Der Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 300.000 €.
15 % davon entsprechen 45.000 €.
Übersteigen die einzubeziehenden Renovierungskosten innerhalb des maßgeblichen Dreijahreszeitraums netto 45.000 €, kann die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten greifen.
Auch Schönheitsreparaturen können in die Berechnung einfließen. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind gesetzlich ausgenommen.
Deshalb sollten Vermieter Renovierungsmaßnahmen sorgfältig planen und dokumentieren.
Größere Reparaturen auf mehrere Jahre verteilen
Unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt § 82b EStDV, größere Erhaltungsaufwendungen für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.
Welche Behandlung günstiger ist, hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab.
Vermietung an Angehörige
Wer eine Wohnung vergünstigt an Familienangehörige vermietet, sollte die steuerlichen Grenzen beachten.
Maßstab ist grundsätzlich die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten.
- Ab 66 %: Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung wird die Vermietung grundsätzlich als voll entgeltlich behandelt.
- Unter 50 %: Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
- 50 % bis unter 66 %: Eine Totalüberschussprognose ist erforderlich, um den vollständigen Werbungskostenabzug zu beurteilen.
Daher sollten Vermieter die vereinbarte Miete regelmäßig überprüfen.
Checkliste: Unterlagen für die Anlage V
Für die Steuererklärung sollten Vermieter insbesondere folgende Unterlagen bereithalten:
- Mietverträge und Nachweise über Mieteinnahmen
- Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen
- Darlehensverträge und Zinsbescheinigungen
- Grundsteuerbescheide und Versicherungsnachweise
- Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungen
- Belege über Verwaltungskosten
- Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung
Steuerberatung für Vermieter in Berlin
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026.