Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann sie anfällt, wie hoch sie ist und wann der Verkauf steuerfrei bleibt

Kurz erklärt: Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, müssen Sie diesen Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Das nennt man umgangssprachlich Spekulationssteuer. Steuerfrei bleibt der Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre oder wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, nämlich durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Ob Wohnung, Haus oder Grundstück: Wer verkaufen möchte, sollte vorher wissen, ob und wie viel Steuer auf den Gewinn anfällt. Hier finden Sie die Regeln, Beispiele und eine Checkliste für den Verkauf.

Was ist die Spekulationssteuer?

„Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 22 Nr. 2, § 23 EStG). Bei Grundstücken und Gebäuden liegt ein solches Geschäft vor, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Sie betrifft nur Immobilien im Privatvermögen. Immobilien im Betriebsvermögen werden anders besteuert.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn alle diese Punkte zutreffen:

1. Sie verkaufen eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen.
2. Zwischen Kauf und Verkauf liegen höchstens zehn Jahre.
3. Sie haben die Immobilie nicht selbst bewohnt (genauer: siehe „Wann ist der Verkauf steuerfrei?“).
4. Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres liegt bei 1.000 € oder mehr.

Typische Fälle: Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung nach sieben Jahren, Verkauf eines unbebauten Grundstücks nach fünf Jahren oder eines geerbten Hauses, das der Verstorbene erst vor wenigen Jahren gekauft hatte.

Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?

Wichtig zur Eigennutzung „im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor“: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre. Nach Auffassung der Finanzverwaltung müssen Sie die Immobilie dafür mindestens am 1. Januar des Verkaufsjahres, im gesamten Vorjahr und mindestens am 31. Dezember des zweiten Jahres vor dem Verkauf selbst bewohnt haben (BMF-Schreiben vom 17.06.2020). Wer zum Beispiel im Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt diese Voraussetzung. Eine Vermietung im Verkaufsjahr nach dieser Selbstnutzung schadet nicht. Wird die Immobilie dagegen im Vorjahr des Verkaufs vorübergehend vermietet oder steht sie leer, ist der Gewinn zu versteuern.

Was zählt als Eigennutzung?

Nach Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 22–25):

Gilt als Eigennutzung:

• Sie bewohnen die Immobilie allein, mit Ihrer Familie oder gemeinsam mit anderen.
• Eine Zweitwohnung, die Ihnen auch in der übrigen Zeit zur Verfügung steht, zum Beispiel bei doppelter Haushaltsführung.
• Eine Ferienwohnung, die nicht zur Vermietung bestimmt ist.
• Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten.
• Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung (BFH vom 01.03.2021, IX R 27/19).

Gilt nicht als Eigennutzung:

• Vermietung, auch an Angehörige
• Unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige, etwa Eltern oder ein Kind ohne Kindergeldanspruch
• Ein unbebautes Grundstück, zum Beispiel als Garten genutzt

Leerstand: Ein Leerstand vor dem Einzug ist unschädlich, wenn er mit der geplanten Selbstnutzung zusammenhängt (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25). Ein Leerstand im Vorjahr des Verkaufs führt dagegen bei der Variante „Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor“ zur Steuerpflicht (BMF-Schreiben vom 17.06.2020). Ob ein anderer Leerstand unschädlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem Verkauf geprüft werden.

Wie wird die Spekulationsfrist berechnet?

• Beginn und Ende: Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, also des Vertrags, mit dem Sie sich zum Kauf bzw. Verkauf verpflichten. Grundbucheintragung und Kaufpreiszahlung zählen nicht (Hinweis H 23 EStH zur Veräußerungsfrist).
• Beispiel: Kaufvertrag am 15.03.2017. Ein Verkauf mit Kaufvertrag ab dem 16.03.2027 liegt außerhalb der zehn Jahre. Ein Vertrag am 15.03.2027 oder früher liegt noch innerhalb.
• Neubau auf eigenem Grundstück: Wird innerhalb der zehn Jahre ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, gehört es mit zum Verkauf. Maßgeblich bleibt der Kauf des Grundstücks (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).
• Geerbte oder geschenkte Immobilie: Es läuft die Frist des Vorbesitzers weiter (siehe unten).

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es gibt keinen festen Steuersatz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

So wird der Gewinn berechnet (§ 23 Abs. 3 EStG):

Rechenbeispiel (vereinfacht): Eine Eigentumswohnung wurde 2020 für 300.000 € gekauft, die Kaufnebenkosten betrugen 30.000 €. Die Wohnung war vermietet, die bisher abgezogene AfA beträgt 25.000 €. Verkauf 2026 für 400.000 €, Verkaufskosten 12.000 €.

Diese 83.000 € werden Ihrem übrigen Einkommen des Verkaufsjahres hinzugerechnet. Wie viel Steuer darauf entfällt, hängt von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen und Ihrer persönlichen Situation ab. Eine pauschale Steuerquote gibt es nicht. Lassen Sie die voraussichtliche Steuer deshalb vor dem Verkauf individuell berechnen.

Mehr zur Abschreibung: Abschreibung Immobilien.

Gibt es einen Freibetrag?

Es gibt eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Liegt Ihr Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Erreicht er 1.000 € oder mehr, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei zusammenveranlagten Ehegatten steht die Freigrenze jedem Ehegatten für seine eigenen Gewinne zu (Hinweis H 23 EStH). Bei Immobilienverkäufen spielt sie wegen der meist hohen Gewinne selten eine Rolle.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, „erbt“ auch die Frist: Für die zehn Jahre zählt der Kauf durch den Erblasser bzw. Schenker (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; Hinweis H 23 EStH zur Gesamtrechtsnachfolge). Hatte der Vorbesitzer die Immobilie schon länger als zehn Jahre, ist Ihr Verkauf insoweit steuerfrei.

Anders ist es, wenn Sie für die Übertragung eine Gegenleistung erbringen, zum Beispiel bei einer vorweggenommenen Erbfolge gegen Zahlung oder bei einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung. Dann teilt die Finanzverwaltung den Erwerb in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Für den entgeltlichen Teil gilt der Erwerb als Kauf, mit eigener Zehn-Jahres-Frist ab diesem Zeitpunkt. Der Gewinn wird für diesen Teil anteilig berechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 30). Für den unentgeltlichen Teil läuft die Frist des Vorbesitzers weiter. Ob eine Übertragung mit Wohnrecht oder Darlehen entgeltlich ist, hängt von der Gestaltung ab. Wird zum Beispiel ein Wohnrecht vorbehalten und werden keine Darlehen übernommen, bleibt der Erwerb unentgeltlich (Hinweis H 23 EStH; BFH IX R 8/18).

Mehr dazu: Geerbtes Haus verkaufen und Haus überschreiben.

Was passiert bei einem Verlust?

Ein Verlust aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Frist kann nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Was im selben Jahr nicht ausgeglichen wird, kann in das Vorjahr zurückgetragen oder in spätere Jahre vorgetragen werden, aber wieder nur gegen solche Gewinne (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Weitere Punkte, die Sie kennen sollten

• Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit (gewerblicher Grundstückshandel): Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich ein Anzeichen für gewerblichen Grundstückshandel („Drei-Objekt-Grenze“). Die Fünf-Jahres-Grenze ist nicht starr. Selbst bewohnte Immobilien zählen in der Regel nicht mit (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, Tz. 5 und 10). Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, werden die Gewinne als gewerbliche Einkünfte besteuert. Die Zehn-Jahres-Frist schützt dann nicht (§ 23 Abs. 2 EStG). Ob das zutrifft, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte vor weiteren Käufen oder Verkäufen geprüft werden.
• Grund und Boden: Das Grundstück eines selbst bewohnten Hauses ist mitbefreit, soweit es für die Wohnnutzung üblich und erforderlich ist. Wird ein Teil abgetrennt und als Bauland verkauft, ist dieser gesondert zu betrachten (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 17).
• Gesetzesstand: Die Zehn-Jahres-Frist und die Freigrenze gelten nach dem Gesetzesstand vom 30.10.2026 unverändert (§ 23 EStG).

Checkliste: Vor dem Verkauf einer Immobilie

1. Kaufdatum prüfen: Datum des notariellen Kaufvertrags heraussuchen, bei Erbe oder Schenkung das des Vorbesitzers.
2. Zehn-Jahres-Frist berechnen: Ab welchem Datum darf der Verkaufsvertrag frühestens geschlossen werden?
3. Nutzung dokumentieren: Wann wurde selbst gewohnt, wann vermietet, gab es Leerstand?
4. Ausnahme Eigennutzung prüfen: Durchgehend selbst genutzt oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor?
5. Anschaffungskosten belegen: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerrechnung
6. Herstellungs- und Umbaukosten sammeln: Rechnungen für Aus- und Umbauten
7. Bereits abgezogene AfA ermitteln (bei Vermietung aus den Steuererklärungen)
8. Verkaufskosten einplanen: Makler, Notar, Vorfälligkeitsentschädigung
9. Steuer schätzen lassen: Gewinn und voraussichtliche Einkommensteuer vor der Unterschrift berechnen
10. Mehrere Objekte? Gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen

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Häufige Fragen zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien? Umgangssprachlich die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (§ 23 EStG). Eine eigene Steuer mit festem Satz ist es nicht.

Wann fällt Spekulationssteuer an? Wenn Sie eine nicht selbst bewohnte Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr mindestens 1.000 € beträgt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer? Nein, es gibt eine Freigrenze: Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei. Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).

Wie wird die Spekulationsfrist berechnet? Von Kaufvertrag zu Kaufvertrag: Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge über den Kauf und den Verkauf, nicht die Grundbucheintragung oder die Zahlung.

Muss ich nach zehn Jahren noch Spekulationssteuer zahlen? Nein. Liegen zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn aus einer privaten Immobilie steuerfrei.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich selbst in der Immobilie gewohnt habe? Nein, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum: mindestens am 1. Januar des Verkaufsjahres, im gesamten Vorjahr und am 31. Dezember des zweiten Vorjahres.

Gilt die Ausnahme auch für eine Ferienwohnung? Ja, wenn die Ferienwohnung nicht zur Vermietung bestimmt ist und Ihnen auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Eine vermietete Ferienwohnung ist nicht begünstigt.

Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie? Es zählt das Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers. Dessen Frist läuft für Sie weiter (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Gilt die Spekulationsfrist auch für Grundstücke? Ja. Auch unbebaute Grundstücke sind innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig. Die Ausnahme für Eigennutzung gilt für sie nicht.

Rechtsstand: 30.10.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.